أنشئ حسابًا أو سجّل الدخول للانضمام إلى مجتمعك المهني.
الكثير من عموم الناس عندما يشترى عقار سواء ارض او شقة يريد ان يسجلها فيذهب الى محام فيقيم له دعوى صحة توقيع ويعتقد المشترى أنه بهذا قد سجل العقار وهذا خطأ شائع يقع فيه الكثير لذا قررت ان اوضح الفرق بين الدعويين صحة التوقيع وصحة ونفاذ وايهما الناقلة للملكية ولها الاسبقية فى التسجيل دعوى الصحة والنفاذ هى دعوى تحفظية الهدف منها اثبات صحة توقيع البائع فقط على عقد البيع دون الحكم بصحة البيع بمعنى ان البائع يقر بصحة توقيعه ولكنه قد ينازع فى موضوع البيع وانه لم يقصد هذا
دعوى صحة التوقيع فهى من الدعاوى المدنيه والاختصاص لها بعد التعديل الجديد امام المحكمه الجزئيه وبالنسبه للاختصاص المحلى يكون محل موطن المدعى عليه او العقار وهى دعوى تحفظيه الغرض منها فقط ثبوت توقيع البائع على عقد البيع وتتعرض لظاهر العقد دون النواحى الموضوعيه وهى لاتنقل الملكيه دعوى صحة التوقيغ هى دعوى ترفع بناء على طلب من المدعى ضد المدعى عليه باثبات صحة توقيع المدعى عليه بتوقيع عقد او شرط او غيره فهى دعوى تنصرف الى توقيع المدعى عليه وليس لها اثبات او حجة الا فى اثبات ان التوقيع المذيل بالعقد هو توقيع المدعى عليه ولا تمس اصل الحق او نقل الملكية فى وجود ما يتعارض معها من عقد اخر مسجل او بيع نافذ على ذات المباع او المكتوب والمدون بعريضة الدعوى المذكورة فهى دعوى تحفظية لا تنصرف الا فى اثبات ان التوقيع المذكور منسوب للمدعى عليه ويطالب الحكم فيها بالمادة(45)من قانون الاثبات ونص المادة45اثبات انه يجوز لمن بيده محرر غير رسمى ان يختصم من يشهد عليه هذا المحرر ليقر انه بخطه او امضائه اوبختمه او بصمة اصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الاداء وزلك يكون بدعوى اصلية بالاجرائات المعتادة هى دعوى الهدف منها نقل الملكية الى المشترى فى سجلات الشهر العقارى والمساحة اى ان الحكم يكون فى الموضوع ذاته وتنتهى علاقة البائع بالعقار المبيع تماما فهى تقوم مقام التسجيل فى الشهر العقارى .. فالاسبقية بالتسجيل بمعنى لو ان البائع قام ببيع نفس العقار الى شخصين الاول بتاريخ1/1/2010 والثانى بتاريخ1/2/2010 وقام الثانى بالتسجيل قبل الاول فالعقار من قه لان الاسبقية بالتسجيل رغم ان العقد الاول سابق فى تاريخه على العقد الثانى تلك الدعوى هى من اهم قضايا القسم المدنى من القانون حيث انها اقوى واشد بكثير من دعوى صحة التوقيع المذكورة مسبقا وذلك لما لها من اهميةمطلقة فى اثبات الحق والتصرف ونفاذ حق البيع فى حق البائع حيث انها تعادل التوثيق والتسجيل العقارى بل فى بعض الاحوال تكون اقوى من تسجيل الشهر العقارى وهذه الدعوى لها خطوات عديدة تسبق رفعها بالمحكمة وهى تقديم طلب للشهر العقارى وكشف تحديد مساحى يتم دفع مبلغ مالى عليه بهيئة المساحة التابع لها العقار او الارض او الحق الوارد بها وتقوم لجنة من المساحة بالمعاينة والتحقق من صحة البيانات الواردة بالطلب المقدم من صاحب الشان واعطاء راى وكشف مساحى ببيان هذه المساحة وموقعها وتاكيد صحة الطلب من عدمه وبعد ذلك يقوم مقدم الطلب بدفع قيمة مبلغ يسمى امانة قضائية بالمحكمة وبعد دفع هذا المبلغ يتم رفع دعوى شهر عريضة ويعلن بها الخصوم وتعرض على المحكمة لاثبات هذه الدعوى والحكم بصحة العقد الوارد بها من عدمه وهى من اشد الدعاوى حساسية حيث انها تنصرف الى الحق الوارد بها والحكم بها يكون ناقل للملكية وذات حجة مطلقة فى الاثبات لذلك يكون القضاء فيها دائم الحظر واعلان جميع الخصوم اعلانات قانونية تقطع الدفع بعدم الاعلان والجهالة به فهي دعوى عينيه عقاريه الغرض منها اثبات صحه العقد باكمله من البدايه الي النهايه ولها خطوات لابد من اتباعها حتي يستطيع رافعها نقل ملكيه العين محل البيع اليه ملكيه تامه وبالتالي فانها دعوى ناقله للملكيه . طبعا من المعرووف للجميع ان دعوي الصحة و النفاذ و حكمها هي التي تقوم مقام التسجيل ام دعوي صحة التوقيع فلا تقوم مقام التسجيل
1.تهدف دعوى نفاذ العقد الي اثبات صحة عقد البيع وقت صدور الحكم بينما تهدف دعوى صحة التوقيع الي اثبات ان التوقيع الذي تحمله ورقة البيع العرفية صادرة عن البائع.
2.تسجيل دعوى نفاذ العقد تمنع البائع من التصرف في الشيء المبيع او ترتيب اي حق عليه للغير واذا فعل ذلك فان هذة التصرفات لا تنفذ في حق المشتري طالما كان تاريخها لاحق لتاريخ تسجيل صحيفة الدعوى , بينما تسجيل دعوى صحة التوقيع فلا يترتب عليها هذا الاثر الا اذا صدر الحكم في الدعوي وسجله المشتري وسجل عقد البيع كذلك.
3.يجوز للبائع في دعوى نفاذ العقد ان يطعن بالبطلان او الفسخ او الانفساخ,بينما لا يجوز ذلك في دعوى صحة التوقيع.
كثيرا ما يخلط البعض بين دعوى صحة التوقيع، ودعوى الصحة والنفاذ، ويكتفون عند توقيع عقود الأراضي أو العقارات بإثبات صحة التوقيع فقط، إلا أن هناك فرقاً كبيراً بين الدعويين.
فإن«دعوى صحة التوقيع هى دعوى تحفظية، الهدف منها إثبات أن هذا التوقيع سواء الإمضاء أو الختم صحيح، وأنه توقيع المدعى عليه، لكن لا يشكل أي إثبات فى صحة التعاقد أو إثبات الشىء المتعاقد عليه، فالقاضى فقط يحكم بأن هذا التوقيع سليم أو لا، لكنه لا يعلم بوجود الشىء محل البيع.
أما دعوى الصحة والنفاذ فهى إجراء يثبت صحة التعاقد، ويتساوى قانونيا مع التسجيل، ويلجأ إليه الأشخاص فى بعض الحالات، مثل رفض المالك الذهاب إلى الشهر العقارى لتسجيل العقد النهائى، أو الشراء من شخص لم يقم بالتسجيل من قبل، فاضطر إلى دعوى الصحة والنفاذ، وهنا أقوم بالتسجيل لمن كان يملك قبلى ثم التسجيل لى من خلال هذه الدعوى، فبداية يتم تقديم طلب للشهر العقارى متضمنا بيانات العقار أو العين محل النزاع، والشهر العقارى يحولها للمساحة التى تقوم بعمل كشف مسحى للمكان سواء أرض أو عقار أو شقة، ويقوم مهندس المساحة بكتابة التقرير وإرساله إلى الشهر العقارى، ثم يتسلم المدعى البيان من الشهر العقارى، ويقوم برفع الدعوى، ويتم تقديم عريضة الدعوى إلى الشهر العقارى وإشهارها، وبعد الحكم يتم تقديمه للشهر العقارى وختمه بختم اللوتس.
وتعتبر دعوى الصحة والنفاذ من الدعاوى المرهقة لصاحبها وللمحامى، حيث إن إجراءاتها طويلة بعض الشىء، فإجراءات التسجيل من خلال دعوى الصحة والنفاذ تستغرق وقتاً أطول يصل إلى سنة»، مشيرا إلى أن أهمية التسجيل أو دعوى الصحة والنفاذ فى إثبات ملكية الشىء حيث إن العقود الابتدائية لا تعنى نقل الملكية
دعوى صحة التوقيع هى دعوى يقيمها أى من طرفى العقد ( أى كان نوع هذا العقد ) أو المستند الرسمى المقدم للمحكة يطالب فيها المدعى أصدار حكم يقر بصحة توقيع المدعى عليه على هذا العقد أو المسند فقط ودون أن يكون لهذا الحكم أثر على محتوى هذا العقد ولا يتم به نقل ملكية الشيئ المباع إلى المشترى..ولذا يطلق عليها أحيانا بأنها دعوى تحفظية ...وترفع دعاوى صحة التوقيع أمام المحاكم الجزئية حتى لو كان موضوع العقد متجاوز للقيمة النقدية التى تختص بها المحاكم الجزئية
أما دعوى الصحة والنفاذ : فهى دعوى يكون أثرها ممتدا على موضوع العقد ويكون للحكم الصادر فى هذه الدعوى أثرا ناقلا للملكية لموضوع العقد ولذا يتم أخثصام مصلحة الشهر العقارى فى تلك الدعوى حتى يكون الحكم صادرا فى مواجهتها بأعتبارها الجهة التى ستقوم بتسجيل العقد او العقار بحسب الأحوال لذلك يراعى عند رفع هذه العاوى أن يكون محكمة الأختصاصطبقا للمعيار القيمى لقيمة العقدوعادة ترفع دعاوى صحة والنفاذ بالنسبة لعقود البيع فى العقارات بغرض السير فى اجراءات التسجيل فى الشهر العقارى ولذلك يقوم المشترى بأيداع ربع ثمن قيمة التسجيل فى خزانة المحكمة وإلا ترفض الدعوى
