أنشئ حسابًا أو سجّل الدخول للانضمام إلى مجتمعك المهني.
افضل مجال للاستثمار هو تجاره العقارات وبالنسبه للمشروعات الصناعيه فمن الافضل دراسه السوق ومعرفه احتياجات اولا ثم اقامه المشروعات التى تلبى احتياجات السوق
المفهوم والخصائص والعوامل المؤثرة في القرار الاستثمارى
- مفهوم القرار الاستثماري :
يعد القرار الاستثماري من القرارات الهامة التي تصدر بغرض تنفيذ إستراتجية الشركة على المدى الطويل الآجل والمدى القصير الآجل ويهدف إلى توليد طاقات إنتاجية جديدة او تطوير طاقات حالية وإحلالها وتجديدها او التوسع في خطوط أنتاج او مشروعات جديدة ويتخذ ذلك القرار بعد دراسة الجدوى الاقتصادية للنشاط بعد تقدير التكلفة الاستثمارية وطرق التمويل ومعرفة مخاطرة ومنافسيه وقياس معدلات العائد المتوقعة منه وهامش الأمان والربحية من الاستثمار .
خصائص وسمات القرار الاستثمار :
- خصائص ترتبط بالبعد الزمني :
نظرا لان هناك دائما فارق زمني بين تاريخ اتخاذ القرار الاستثماري وتنفيذ ذلك القرار والحصول على عوائد من ذلك الاستثمار وذلك لان طبيعة واعم قرارات الاستثمار تكون طويلة الآجل لذلك يجب الأخذ فى الاعتبار عند اتخاذ قرار الاستثمار القيمة الحقيقية للنقود وقوتها الشرائية عند اتخاذ قرار الاستثمار وقيمة تلك النقود الشرائية عند التنفيذ والحصول على عوائد الاستثمار وكذلك يجب الأخذ فى الاعتبار للتطور التكنولوجي واليات التسويق المختلفة واثر ذلك على المشروع الاستثماري حتى يبدأ الإنتاج .
- خصائص ترتبط بحالات المخاطرة وعدم التأكد :
حيث تتضمن عادة قرارات الاستثمار عنصري المخاطرة وعدم التأكد لارتباط تلك القرارات بالمستقبل وبالتالي فان العائد المتوقع يكون غير مؤكد الحدوث .
تكمن مخاطر القرار الاستثماري في صعوبة الرجوع فيه دون تحقيق خسائر كبيرة ، لذا يجب أن يخضع اتخاذ القرار الاستثماري لمزيد من الدراسات العلمية المتخصصة والتي تكفل نجاحه بصورة سليمة في المستقبل .
تتعرض قرارات الاستثمار للعديد من المشاكل كالتنبؤ بالمبيعات وكيفية تقدير التكاليف لعدد من السنوات المقبلة في ظل حالتي المخاطرة وعدم التأكد ، وكيفية معدل العائد علي الاستثمار ومعدل تكلفة رأس المال .
- خصائص ترتبط بالهيكل التمويلي :
معظم قرارات الاستثمار تحتاج إلى تمويل كبير مما قد يؤثر علي حياة المشروع فالعائد المتوقع منه عادة يمتد لفترات زمنية طويلة ويتطلب هذا التنبؤ بالإيرادات والتكاليف المتوقعة لفترة طويلة .
يتضمن القرار الاستثماري تخصيص قدر من الموارد الاقتصادية المتاحة حاليا بهدف خلق طاقات إنتاجية جديدة أو زيادة في الطاقات الإنتاجية الحالية أو المحافظة عليها وذلك علي أمل الحصول علي عائد يمتد لفترة زمنية طويلة .
يؤدي اتخاذ القرار الاستثماري إلى تخصيص جزء كبير من أموال الشركة في شراء أصول ثابتة متخصصة لفترة زمنية طويلة وقد يتطلب هذا البحث عن مصادر للتمويل كالاقتراض أو إصدار سندات أو طرح أسهم للاكتتاب العام لزيادة رأس المال وغيرها من طرق التمويل المتعارف عليها فالقرارات الاستثمارية تؤدي إلى تحمل الشركة في حالة التوسع أو الإحلال بتكاليف ثابتة يترتب عليها رفع حجم التعادل إلى مستوي اعلي من المستوي المعتاد لفترة زمنية طويلة .
ان اتخاذ قرار استثماري في مشروع معين علي يعوق استثمار أموالها في بدائل استثمارية أخرى كان من الممكن استثمارها في مجالات أخرى متاحة لتخصيصها تلك الأموال وفق قرارها الاستثماري .
العوامل المؤثرة في القرار الاستثماري :
- الظروف الاقتصادية
- المخاطرة وعدم التأكد
- توقيت اتخاذ القرار الاستثماري
- الفرص البديلة
- الضرائب
- مصادر التمويل
- رأس المال العامل working capital
- التدفقات النقدية
- سلوك المنافسين
- التغيرات في مستوى الأسعار
- نمط الإنتاج
- فلسفة الإدارة
- تحليل السوق والتنبؤ بحجم المبيعات وفق قياس الفجوة بين العرض والطلب بالسوق .
- تحديد مصادر شراء مكونات الإنتاج والأصول الإنتاجية ( محليا ودولياً )
الاستثمار في القطاع العقاري هو استثمار متنوع المخاطرة بحيث تزيد العائدات منه كلما زادت المخاطرة فيه ويعد مخزن للقيمة ان جدوى الاستثمار في القطاع العقاري يعتمد بشكل أساسي على نوعية المستثمر ومدى مخاطرته وتوقعاته للعائد على الاستثمار ومنها يقرر المستثمر جدوى الاستثمار في العقار كما ان للاستثمار العقاري تأثير على سائر الأنشطة الاقتصادية الأخرى..
أسباب ارتفاع القيمة العقارية:
تزداد القيمة العقارية بصفة دورية للأسباب التالية:
تحسين البنية التحتية
التحولات والنمو الاقتصادي
زيادة التدفقات النقدية من العقار
التحسينات الرأسمالية في العقار
اثر التضخم
تأثير الطلب والعرض في السوق العقاري
إدخال تعديلات وديكورات في المبني
الإعلان عن التجديدات والمزايا الجديدة
أسباب انخفاض القيمة العقارية:
كما قد تنخفض القيمة العقارية أيضا لبعض أو كل من الأسباب التالية:
البيع الاضطراري للعقار
غياب الصيانة المستمرة
ظروف الطلب والعرض في السوق العقاري
التقادم الاقتصادي
تغير قوانين الحكومة
التأثير العكسي للبنية التحتية
تدهور أحوال الحي الذي يقع العقار في دائرته
قواعد الاستثمار العقاري:
ومن أهم قواعد الاستثمار العقاري ما يلي:
يعتبر تحقيق ثروة من العقارات قرار طويل الأجل.
تحقق الأرباح العقارية من عمليات الشراء والبيع (المتاجرة)
يتم الحصول على اقل أسعار الفائدة وأطول فترة سداد واقل مقدم عند طلب قرض مصرفي نظراً لان المصرفيون يعرفون أن العقارات ذات اقل مخاطر أو خسائر للبنك.
يجب توفر برامج تامين للقروض العقارية.
تحقق الإيرادات العقارية فرصة لسداد الرهن العقاري.
توجد فترات سماح قبل بداية سداد أقساط الرهونات العقارية.
توجد إعفاءات ضريبية على الإقساط المسددة على القرض العقاري.
توجد مخاطر عدم سداد الأموال المقترضة للتمويل العقاري.
يجب أن تكون إيرادات العقار اكبر من الأقساط المطلوب سدادها لتجنب وجود تدفقات نقدية سالبة.
تزداد قيمة العقارات مع الوقت مما يسمح بشراء عقارات أخرى
أهداف وطرق تقييم العقارات الاستثمارية
التقييم او التثمين العقاري :
المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد .
أغراض التقييم العقاري :
- تحديد السعر الذى يطلبه البائع
- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء
- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
- تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
- تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .
- تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .
- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق او عواصف او زلازل .
- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
- تحديد قيمة توسعات مستقبلية .
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .
- تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .
- تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية
أنواع قيم العقارات :
- القيمة السوقية Sale Value :
هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .
- ثمن البيع Sale Price :
هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام الصفقة خلال فترة زمنية .
وهناك انواع اخرى من القيم مثل :
- التكلفة Cost
- القيمة الاستثمارية Investment Value
- القيمة الدفترية
- القيمة التأمينية
- القيمة العادلة
- قيمة التصفية
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :
- عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .
- عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .
- القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .
- الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .
- التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .
- التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .
- البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .
- العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .
- التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .
- الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .
- العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .
طرق تقييم العقارات :
- طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )
وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الموقع كما لو كان خالياً .
- طريقة البيوع السابقة :
تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .
- طريقة رأس مال الدخل :
- وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .
