Register now or log in to join your professional community.
ما الفرق بين عقد البيع والوعد بالبيع ..وماالاثر القانونى لكليهما ..
اهم بنود عقد البيع العقارى
وصف البيع وبيانه تفصيلا وذكر حدوده
تاريخ تحرير العقد
اطراف العقد
القية والثمن
وسند الملكية
وضمان عدم التعرض للشئء المبيع ومعاينته
اجراءات شهر المبيع
عن طريق رفع دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاز العقد وتسجيله بالشهر العقارى
وفى حالة نكول البائع عن شهر العقد للمشترى كافة الخيارات القانونية عن طريق ألزامة بأتمام البيع والتسليم
الزامه بالتعويض
أو فسخ العقد مع التعويض
هناك اعمال يجب على أى شخص مزمع على بشراء عقار أو شقة أو أرض و قبل تحرير عقد البيع تتمثل فى التالى: مراجعة مستندات الملكية سند البائع لتتبين ما هى صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا (مسجل) ..ويمتنع عن الشراء فى حالة ما إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع فريسة لعملية نصب.كما يحترس من شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسةاو كودى . ·و يقوم بمراجعة بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة – فيفضل الا يشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على امواله ·ويقوم بمراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية : أ-أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة . ويمتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليه امواله ب-أن العقار أنشىء بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها .ويحذر أن يشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للإنهيار، ويفقد ماله أو حياته وحياة اسرته ·ويجب عليه أن يتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة لعمل الاتى :- أ- للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك . ويمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيته أو حيازته ويفقد امواله. ب- يتقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ0000) الخ. ·يأخذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) ويرفقها مع عقد ملكيته للوحدة , ويودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك .
ثم نأتى لمرحلة تحرير عقد البيع فيجب أن يشتمل العقد على اسم المشترى و اسم البائع بالتفصيل و محل اقامة كلا منهما و مهنة كلا منهما و ارقام اثبات شخصيتهم ثم اثبات الايجاب و القبول على تحرير عقد البيع و اقرار كلا منهما و بخاصة البائع بأنه لا يخضع لقانون الكسب الغير مشروع و أنه غير ممنوع من التصرف ثم تأتى مرحلة البنود : البند الاول : اقرار البائع ببيع العقار أو الشقة للمشترى القابل لذك مع تحديد العقار تحديدا نا فيا للجهالة من حيث حدوده و مساحته و عدد الادوار و مكونات كل دور و اذا كانت شقة محل البيع فانه يجب تحديد الشقة وصفا وتنفصيلا من حيث الحدود و انها بأى دور من أدوار العقار ورقم الشقة و حدود الشقة من جميع النواحى و مساحتها بالاضافة الى بيانات العقار الكائنة به تحديد نافيا للجهالة كما سبق من حيث الحدود و المعالم و المساحة
البند الثانى الثمن و طريقة سداده و المبلغ المدفوع بمجلس تحرير العقد متضمنا اقرار من البائع بانه تسلمه بمجلس العقد
البند الثالث اقرار المشترى بمعاينة الشقة او العقار المعاينة التامة النافية للجهالة
البند الرابع ضمان البائع لكافة الحقوق العينية و الشخصية و ضمان التعرض القانونى و الغير قانونى
البند الخامس اثبات سند ملكية البائع طبقا للعقد المشهر او تسلسل الملكية
البند السادس حصة الشقة في ارض العقار والاجزاء المعدة للاستعمال المشترك و سطوح العقار و الحديقة اذا كانت هناك حديقة .
البند السابع وقت تسليم العقار او الشقة المبيعة
البند الثامن الشرط الجزائى على كلا من البالئع و المشترى في حالة اخلال أيا منهما بأى بند من بنود هذا العقد أو النكول و الرجوع عن العقد .
و هناك بنود يمكن اضافتها مثل المحكمة المختصة بنظر اى نزاع على هذا العقد و المراسلات التى ترسل لآيا من البائع او المشترى على العنوان المثبت بالعقد و عدد نسخ العقد وهى ليست بذات اهمية البنود الثمانية .
اما اجراءات شهره يقدم طلب تسجيل لمكتب الشهر العقارى الذى يقع بدائرته الشقة المبيعة او العقار المبيع و يمكن كتابة الطلب على التموذج المعد بمكتب الشهر العقارى و ترفق به اربعة صور منه ( أى الطلب ) ليقوم مكتب الشهر العقارى بدوره بارسال صورة لمكتب المساحة المختص و بعد تقديم الطلب بثلاثة أيام على الاقل يقوم المشترى أو وكيله بالحضور لمكتب المساحة للآرشاد حتى يقوم مكتب المساحة بعمل كشف تحديد للعقار أو الشقة المبيعة و بعد انتهاء مكتب المساحة من اصدار كشف التحديد يقوم المشترى او وكيله بعمل مشروع العقد المسجل على العقود الخضراء التى تباع بمكتب الشهر العقارى و بعد انهاء المشروع يقوم الطالب بتقديمه الى مكتب الشهر العقارى للحصول على مقبول للشهر مع جميع المستندات المطلوبه و بعد استلامه للمشروع المقبول للشهر يقوم الطالب باحضار البائع الى اقرب مكتب توثيق له للتصديق على المشروع المقبول للشهر و بعد انهاء هذه المرحلة يتوجة الى المكتب الرئيسى للشهر العقار بتسليم المقبول للشهر بعد التصديق عليه شاملا كافة المستندات المطلوبة و يقوم باستلام ايصال بالمقبول و المستندات و يتابع المكتب الرئيسى حتى يحصل على العقد النهائى المميكن
و في حالة نكول البائع عن شهر العقد يقوم أولا بانذاره رسميا لا ثبات النكول حتى يتمكن من مطالبته بالشرط الجزائى ان وجد لا خلاله بالتزماته ثم يقدم طلب التماس الى مكتب الشهر العقار الذى قدم به طلب تسجيل العقد بتعديل الطلب من بيع رضائى الى دعوى صحة ونفاذ و بعد استلامه لكشف التحديد يقوم باقامة دعوى صحة ونفاذ و يقوم بعد اعلان البائع بالدعوى يقوم باجراءات شهر صحيفة الدعوى حتى تقبل الدعوى
لعلى قد وفقت على الاجابة على سؤالكم و تحياتى لسيادتكم
