Register now or log in to join your professional community.
الذي يقوم بتقدير قيمة العقار هو متخصص في التسويق حيث أنه يعتمد في التقدير على
سعر المتر في المنطقة
تكاليف الإنشاء
ونفقات القائمين على الإنشاء
الربح مقارنة بأسعار المنطقة
حالة سوق العقارات في هذا الوقت
المنطقة التي قد تم فيها إنشاء العقار من حيث القدرة المالية
قبل أن نعرف المثمن العقارى يجب علينا أولا تحديد ما هو التثمين العقارى فهو تقدير قيمه العقارات ( ليس سعر العقار) بناء علىدراسه وتحليل لموقع العقار وطبيعته في وقت محدد واغراض محدده.
أما المثمن العقارى هو من تتوفر لديه القدره والخبره والمعرفه اللأزمه لآتمام عمليه التثمين وذلكبأتباع طرق ومعايير تحليل عمليه للوصول للقيمه العادله للعقار.
وبذلك فهو يعتمد فى التثمين العقارى ة تحديد سعر العقار على دراسة و تحليل لموقع العقار و طبيعته فى وقت محدد و اغراض محدده
أهداف وطرق تقييم العقارات الاستثمارية
التقييم او التثمين العقاري :
المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد .
أغراض التقييم العقاري :
- تحديد السعر الذى يطلبه البائع
- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء
- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
- تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
- تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .
- تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .
- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق او عواصف او زلازل .
- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
- تحديد قيمة توسعات مستقبلية .
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .
- تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .
- تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية
أنواع قيم العقارات :
- القيمة السوقية Sale Value :
هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .
- ثمن البيع Sale Price :
هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام الصفقة خلال فترة زمنية .
وهناك انواع اخرى من القيم مثل :
- التكلفة Cost
- القيمة الاستثمارية Investment Value
- القيمة الدفترية
- القيمة التأمينية
- القيمة العادلة
- قيمة التصفية
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :
- عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .
- عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .
- القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .
- الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .
- التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .
- التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .
- البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .
- العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .
- التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .
- الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .
- العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .
طرق تقييم العقارات :
- طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )
وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الموقع كما لو كان خالياً .
- طريقة البيوع السابقة :
تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .
- طريقة رأس مال الدخل :
- وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .
