.ماهى طرق تقييم بدائل الإستثمار؟ مع الشرح

التقييم او التثمين العقاري :

المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد .

أغراض التقييم العقاري :

-        تحديد السعر الذى يطلبه البائع

-        مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء

-        تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .

-        تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .

-        تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .

-        تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها .

-        تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .

-        تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .

-        تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق او عواصف او زلازل .

-        تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .

-        تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .

-        تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .

-        تحديد قيمة توسعات مستقبلية .

-        تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .

-        تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .

-        تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية

أنواع قيم العقارات :

-        القيمة السوقية  Sale Value :

 هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .

-        ثمن البيع Sale Price :

هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام  الصفقة خلال فترة زمنية .

وهناك انواع اخرى من القيم مثل :

- التكلفة Cost  

- القيمة الاستثمارية Investment Value  

- القيمة الدفترية

- القيمة التأمينية

- القيمة العادلة

- قيمة التصفية

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :

-        عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .

-        عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .

-   القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .

-   الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .

-        التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .

-   التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .

-        البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .

-        العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .

-        التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .

-        الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .

-        العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .

طرق تقييم العقارات :

-        طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )

وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الموقع كما لو كان خالياً .

-        طريقة البيوع السابقة :

تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .

-        طريقة رأس مال الدخل :

-   وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .   

تقييم الشركات

-   طريقة نموذج الخصم للتدفقات النقدية

تقوم هذه الطريقة على وضع فروض من خلال التنبؤ بالوضع المالي للشركة حتى نهاية أجل  محدد وفق العمر الانتاجى لاصول الشركة وما يقترن به من توقع لنتائج الاعمال ومركزها المالي والوضع النقدى لها ثم خصم صافي التدفقات النقدية المتوقعة للشركة بمعامل خصم يتم تقديرة بما يراعى معدلات فائدة الاقتراض وفق تكلفة مصادر التمويل ومخاطر النشاط

مع الاخذ في الاعتبار ما يلى :

-        المنافع المستقبلية التى يتوقع الحصول عليها الملاك.

-         توقيت استلام تلك المنافع .

-         درجة المخاطرة التى يتحملها المستثمر.  

اى ان طريقة خصم التدفقات النقدية تعتمد على اساس ان قيمة الاستثمار هي عبارة عن القيمة الحالية للدخل الاقتصادي المستقبلي لهذا الاستثمار

2-   طريقة مضاعف الربحية

تعتمد طريقة معامل الربحية على اساس احتساب عائد السهم المتوقعة عن عام مالي ويضرب ذلك العائد في مضاعف الربحية السارى للشركات المماثلة في الحجم المتداولة في سوق الاوراق المالية التى تمارس نفس النشاط .

عائد السهم المتوقع عن عام = نصيب السهم في التوزيعات النقدية + الاحتياطيات + ما يحتجز من أرباح .

مضاعف الربحية لسهم متداول = سعر السهم في السوق النشط ÷ على نصيب السهم في الأرباح .