Register now or log in to join your professional community.
هل الاستثمار في شراء ارض مباني جيد الان ،وهل منطقة الاسكندرية عند الطريق الدائري بجوار الداون تاون منطقة جيدة للاستثمار
فى الوقت الحالي الاستثمار فى الأراضي الزراعية محفوف بالمخاطر نظراً لاتجاه الدولة لتفعيل قانون عدم السماح بالبناء على الأراضي الزراعية فهي تصلح فقط للاستثمار طويل الأجل أما أراضي البناء فهي استثمار قصير الأجل لسرعة البناء عليها وتحقيق الفوائد المالية منها بأقصر طريق وأسرع وقت ، وبخصوص الاستثمار فى مدينة بدر فلا أنصحك لأنها من المدن التي ليس عليها طلب فى الشراء والبيع إنما أري من وجهة نظري المتواضعة أن تتجه لمدن مثل العبور أو 6 أكتوبر رغم ارتفاع الثمن أكثر من بدر لكن سرعة دوران رأس المال فيها أسرع..
الاستثمار في القطاع العقاري هو استثمار متنوع المخاطرة بحيث تزيد العائدات منه كلما زادت المخاطرة فيه ويعد مخزن للقيمة ان جدوى الاستثمار في القطاع العقاري يعتمد بشكل أساسي على نوعية المستثمر ومدى مخاطرته وتوقعاته للعائد على الاستثمار ومنها يقرر المستثمر جدوى الاستثمار في العقار كما ان للاستثمار العقاري تأثير على سائر الأنشطة الاقتصادية الأخرى..
أسباب ارتفاع القيمة العقارية:
تزداد القيمة العقارية بصفة دورية للأسباب التالية:
تحسين البنية التحتية
التحولات والنمو الاقتصادي
زيادة التدفقات النقدية من العقار
التحسينات الرأسمالية في العقار
اثر التضخم
تأثير الطلب والعرض في السوق العقاري
إدخال تعديلات وديكورات في المبني
الإعلان عن التجديدات والمزايا الجديدة
أسباب انخفاض القيمة العقارية:
كما قد تنخفض القيمة العقارية أيضا لبعض أو كل من الأسباب التالية:
البيع الاضطراري للعقار
غياب الصيانة المستمرة
ظروف الطلب والعرض في السوق العقاري
التقادم الاقتصادي
تغير قوانين الحكومة
التأثير العكسي للبنية التحتية
تدهور أحوال الحي الذي يقع العقار في دائرته
قواعد الاستثمار العقاري:
ومن أهم قواعد الاستثمار العقاري ما يلي:
يعتبر تحقيق ثروة من العقارات قرار طويل الأجل.
تحقق الأرباح العقارية من عمليات الشراء والبيع (المتاجرة)
يتم الحصول على اقل أسعار الفائدة وأطول فترة سداد واقل مقدم عند طلب قرض مصرفي نظراً لان المصرفيون يعرفون أن العقارات ذات اقل مخاطر أو خسائر للبنك.
يجب توفر برامج تامين للقروض العقارية.
تحقق الإيرادات العقارية فرصة لسداد الرهن العقاري.
توجد فترات سماح قبل بداية سداد أقساط الرهونات العقارية.
توجد إعفاءات ضريبية على الإقساط المسددة على القرض العقاري.
توجد مخاطر عدم سداد الأموال المقترضة للتمويل العقاري.
يجب أن تكون إيرادات العقار اكبر من الأقساط المطلوب سدادها لتجنب وجود تدفقات نقدية سالبة.
تزداد قيمة العقارات مع الوقت مما يسمح بشراء عقارات أخرى
أهداف وطرق تقييم العقارات الاستثمارية
التقييم او التثمين العقاري :
المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد .
أغراض التقييم العقاري :
- تحديد السعر الذى يطلبه البائع
- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء
- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
- تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
- تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .
- تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .
- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق او عواصف او زلازل .
- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
- تحديد قيمة توسعات مستقبلية .
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .
- تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .
- تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية
أنواع قيم العقارات :
- القيمة السوقية Sale Value :
هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .
- ثمن البيع Sale Price :
هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام الصفقة خلال فترة زمنية .
وهناك انواع اخرى من القيم مثل :
- التكلفة Cost
- القيمة الاستثمارية Investment Value
- القيمة الدفترية
- القيمة التأمينية
- القيمة العادلة
- قيمة التصفية
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :
- عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .
- عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .
- القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .
- الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .
- التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .
- التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .
- البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .
- العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .
- التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .
- الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .
- العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .
طرق تقييم العقارات :
- طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )
وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الموقع كما لو كان خالياً .
- طريقة البيوع السابقة :
تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .
- طريقة رأس مال الدخل :
- وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .
يعد الاستثمار في مدينة بدر استثمار واعد في تلك المرحلة حيث ارتفعت أسعار الأراضى فى مدينة بدر عقب الإعلان عن إنشاء العاصمة الجديدة فى المؤتمر الاقتصادى الذى عقد بمدينة شرم الشيخ مؤخرًا.
