ما هي المعالجة المحاسبية للعقارات بغرض البيع او التأجير فى شركة استثمار عقاري؟

1-يتم فتح مركز تكلفة باسم العقار المستثمر فيه بغرض البيع شقق سكنيه للتمليك وفي نهاية العام يتم عمل قيد من الاستثمار اعقاري الي تكلفة المبيعات  وترحل  سنويا وتظهر  الاستثمارات العقاريه من ضمن الاصول  طويله الاجل في الميزانيه وعتد تحصيل دفعة من العملاء يتم حساب عملاء دفعات مقدمة وعندما يتم البيع في العقار الاستثماري  يتم اثبات  الايراد وتحميل تكلفة بالجزء المباع  ا وتخفيض رصيد الاستثمار الغقاري  بتكلفة الجزء المباع  وفتح حساء العملاء ويجعل مدين بقيمة  الوحدة المباعة ويتم اقفال حساب عملاء دفعات مقدمة في حساب العملاء

تدرج تحت بند مشروعات تحت التنفيذ فى الاصول المتداولة وتظهر فى الميزانية العمومية كاصول متداولة مشروعات تحت التنفيذ و

دي عمل في شركه استثمار عقاري  وهل سوف يفيدني كورس تسويق ومبيعات لا مش شرط ولو هيفيدني هل اخدهم من علي النت ام من كورسات خارجيه

بصفتك المهنية وخبرتك في مجال العقارات يمكنك الاطلاع على كافة المعالجات المحاسبين للفروض بالاستفسار في معيار المحاسبة الدولى رقم الاستثمارات العقارية او معيار المحاسبة المصرى رقم الاستثمار العقارى وفيما يلى بعض الاجتهادات في تلك المعالجات

الفرق بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة وفق ما جاء بمعيار المحاسبة الدولية رقم () العقارات الاستثمارية

نموذج القيمة العادلة :

بعد الاعتراف المبدئي يتوجب على المشروع الذى يختار نموذج القيمة العادلة ان يقيس جميع العقارات الاستثمارية بالقيمة العادلة يتوجب تضمين المكسب او الخسارة الناتجة عن التغير في القيمة العادلة للممتلكات في صافي الربح او الخسارة في الفترة التى تنشأ فيها .

نموذج التكلفة

بعد الاعتراف المبدئي فانه يتوجب على المشروع الذى اختار نموذج التكلفة ان يقيس جميع ممتلكاته الاستثمارية بما يتفق مع معيار المحاسبة الدولي رقم () الممتلكات والمصانع والمعدات

الفرق بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة ان الاول يتم تقييم العقار الاستثمارى به اول مره ويتم ادراج زيادة القيمة للعقار او خسارة القيمة ضمن حقوق المساهمين وفي حال تم اعادة التقييم يتم اثبات المكسب او الخسارة مباشرة في قائمة الدخل اما نموذج التكلفة يتم اثبات قيمة العقار بالتكلفة ويتم ادارج له اهلاك سنوى ثابت وفق ما جاء بمعيار المحاسبة الدولي رقم () الممتلكات والمصانع والمعدات .

تحدد الشركة العقارات الاستثمارية والعقارات المعدة للتطوير

بالنسبة للعقارات الاستثمارية:

  عرف المعيار المحاسبة الدولية رقم ()  العقار الاستثمارى بانه تلك الاصول العقارية التى تحتفظ بها المنشأة للايجار او انها تحتفظ بها انتظاراً لارتفاع قيمتها بالاضافة الى تلك العقارات التى تقتنيها ولم تحدد في تاريخ القوائم المالية استخداماتها الرئيسية ويخرج من هذا التعريف العقارات المستخدمة في نشاط الشركة مثل مبنى ادارة الشركة ومعارضها ومصانعها كما يخرج من هذا التعريف العقارات المعدة للبيع او التطوير في سياق النشاط العادى للمنشأة كما هو الحال لشركات التطوير العقارى . يمكن للمنشأة ان تختار اما نموذج القيمة العادلة او نموذج التكلفة لجميع العقارات الاستثمارية التى تدعم الالتزامات التى تدفع عائداً مرتبطاً مباشرة بالقيمة العادلة . نموذج القيمة العادلة : بعد الاعتراف المبدئي يتوجب على المشروع الذى يختار نموذج القيمة العادلة ان يقيس العقارات الاستثمارية بالقيمة العادلة يتوجب تضمين المكاسب او الخسائر الناتجة عن التغير في القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية في صافي الربح او الخسارة في الفترة التى تنشأ فيها . يحدد القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية على اساس التقييم من قبل مقيم مستقل لديه مؤهلات مهنية معترف بها وذات علاقة ولدية خبرة حديثة في موقع ونوعية العقارات الاستثمارية التى يتم تقييمها . نموذج التكلفة : بعد الاعتراف المبدئي فانه يتوجب على المشروع الذى اختار نموذج الكلفة ان يقيس جميع ممتلكاته الاستثمارية بما يتفق مع معيار المحاسبة الدوليى رقم () الممتلكات والمصانع والمعدات . الفرق بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة ان الاول يتم تقييم العقار الاستثمارى بها ول مره ويتم ادراج زيادة او خسارة القيمة ضمن حقوق المساهمين وفي حال تم اعادة التقييم يتم اثبات الربح او الخسارة مباشرة في قائمة الدخل اما نموذج التكلفة يتم اثبات قيمة العقار بالتكلفة ويتم ادراج له اهلاك سنوى ثابت وفق ما جاء بمعيار المحاسبة الدولى رقم () الممتلكات والمصانع والمعدات . يتجوب على المنشأة ان تفصح عن ما يلى في قوائمها المالية :1-    اذا كانت تطبق نموذج القيمة العادلة او نموذج التكلفة2-    عن اى مدى اعتمدت القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية على التقييم من قبل مقيم مستقل يحمل مؤهلات مهنية ذات علاقة معترف بها .3-    الدخل الايجارى من العقارات الاستثمارية4-    مصاريف التشغيل المباشرة متضمنا الاصلاح والصيانة

العقارات للتطوير :

تصنف العقارات التى يتم اقتناؤها او انشاؤها او هى في طور الانشاء او التطوير لغرض البيع كعقارات للتطوير وتدرج بالتكلفة او صافي القيمة الممكن تحقيقها ايهما اقل تتضمن تكلفة التطوير تكلفة الارض والانشاء والمصروفات الاخرى المتعلقة بتجهيز العقارات للبيع يمثل صافي القيمة القابلة للتحقق سعر البيع التقديرى ضمن دورة الاعمال العادية ناقصا التكاليف التقديرية للاكمال ومصروفات البيع  يتم مراجعة القيم الدفترية للعقارات للتطوير على اساس سنوى .

لو تم الأخذ وفق ما جاء بمعيار المحاسبة الدولية رقم () الاستثمارات العقارية والقياس عليه حيث وضح انه يجب على الشركة ان تثبت البناية المشتراة بغرض الاستثمار للتأجير ضمن الاستثمارات العقارية ووفق ذلك المعيار لا يتم احتساب اهلاك سنوى لتلك البناية نظرا لطبيعتها الاستثمارية وعلى الشركة اختيار اما نموذج القيمة العادلة وبموجبة يتم قياس قيمة البناية بعد القياس الأول بالقيمة العادلة مع الاعتراف بالتغيرات في القيمة العادلة في حساب الربح او الخسارة او عليها اختيار نموذج التكلفة ويقتضي قياس قيمة المبنى بعد القياس الاول مطروحا منها اى خسائر انخفاض قيمة متراكمة وتقوم المنشأة التى تختار نموذج التكلفة بالافصاح عن القيمة العادلة لاستثماراتها العقارية .

وفيما يلى امثلة عن الاستثمارات العقارية وفق المعيار

-   ارض محتفظ بها لارتفاع قيمتها الرأسمالية على المدى البعيد وليس بيعها على المدى القصير في السياق العادى للعمل .

-        ارض محتفظ بها حالياً لهدف مستقبلي غير محدد

-   مبنى مملوك من المشروع معد التقرير وتم استئجارة بموجب واحد او اكثر من عقود الايجار التشغيلية

-        مبنى شاغر ولكن محتفظ به لايجاره بموجب واحد او اكثر من عقود الايجار التشغيلية .

فيما يلى البنود التى تعد ليست استثمارات عقارية

-   ممتلكات محتفظ بها لبيعها في السياق العادى للعمل او في عملية الانشاء او التطوير لمثل ذلك البيع .

-        الممتلكات التى تم انشاءها او تطويرها نيابة عن الاطراف الاخرى .

-        الممتلكات المشغولة من قبل المالك كمقر ادارى او انتاجى .

معيار المحاسبة الدولية يسرى على كافة انواع الشركات التى تمارس النشاط وليس فقط الشركات العقارية اذا كانت الشركة تتعامل مع العقارى وفق الشرح السابق يتم اعتبارها عقار استثمارى ويسرى ذلك على البنوك الاستثمارية وشركات التأمين والشركات كافة طبيعة المعالجة وفق الغاية من الاستثمار وليس لنوع الشركة علاقة بالمعالجة المحاسبية 

تعمال علي انها اصول متداوله و اذا  تم بيع شقه مثلا تعالج علي انها مبيعات ويكون الحساب من ح/ الخزينه او البنك   الي   ح/ المبيعات