انت تكتب عقد بيع عقار وسقط سهوا كتابة حدود ألعقار المشتراة هل هذا يبطل العقد؟

البطلان هو الجزاء الذى قررة القانون عند تخلف ركن من اركان العقد الا وهى التراضى والمحل والسبب وعدم ذكر حدود العقار لايترتب عليه بطلان مطلق ولكن يجوز ابطال العقد لان العقد توافر لة كل اركانة ولكن تخلف فية شرط من شروط الصحة ان مثل هذا العقد ينشأ ويلزم اطرافة ويرتب اثارة ولكن يجوز للمتعاقد الذى تقرر البطلان لمصلحتة ان يطلب ابطالة   بشرط الا يجيزه فى العقد  

قبل الاجابة على هذا السؤال يجب أن نعرف عقد البيع و اركانه 

فعقد البيع هو عقد يلتزم به البائع ان ينقل للمشترى ملكية شيئ او حقا ماليا آخر فى مقابل ثمن نقدى وعقد البيع لا يعتبر صحيحا الا اذا توافرت اركانه التى حددها القانون

و أركان العقد :

أولا : التراضى : ينعقد العقد بمجرد اتفاق وتبادل التعبير عن ارادتين متطابقتين على انه بصدد عقد بيع

 ثانيا : محل عقد البيع وتحديده : يجب ان يكون محل عقد اليع محددا ومعيننا كافيا فيجب تعين محل ألألتزام بنوعه وتبين صنفه بكيفيه تمنع ألأشتباه ان يكون المبيع هو كذا -كدقيق او ارز او عقار مثلا -اذا كان عقار يجب ان يعين تعيننا كافيا كالمساحه من ناحية الطول والعرض والحدود بوضوح والموقع تحديدا و هنا نأتى لاجابة السيد الزميل على سؤاله فطالما أن عقد البيع ذكر به سند ملكية البائع فهذا العقد يكمل العقد الذى تم تحريره و تم اغفال حدود العقار و بالتالى لا يترتب البطلان على اغفاله و طالما أن المشترى تسلم العقار المبيع فلا يحق له المطالبة بابطال العقد حيث أنه لا موجب له .

ثالثا :  الثمن : وهو يعتبر ركنا اساسيا فى عقد البيع ولكن لا يشترط ان يكون معينا تعينا بالفعل ولكن يكفى ان يقال ان البائع قد تسلم ثمن المبيع وذاك عملا بنص المادتين423-424 من القانون المدنى تنص الماده423/1 يجوز ان يقتصر الثمن على بيان ألأسس التى يحدد بمقتضاها فيما بعد  واذا اتفق الطرفان على ان الثمن هو سعر السوق وجب عند الشك ان يكون الثمن سعر السوق فى المكان والزمان الذين يجب فيها تسليم المبيع للمشترى فاذا لم يكن فى المكان الذى يقضى العرف ان يكون اسعاره هى الساريه الماده424 – اذا لم يحدد المتعاقدان ثمنا للمبيع فلا يترتب على ذلك بطلان متى تبين من الظروف ان المتعاقدان قد نويا اعتماد السعر المتداول فى التجاره او السعر الذى جرى عليه التعامل بينهما - الا اننا نرى من ألأهميه وألأجدر ذكر الثمن بالتحديد والذى تسلمه البائع وذلك حفاظا على حق المشترى وذلك تحسبا لكى يطرا طارى قد يؤدى الى فسخ العقد فيكون من حق المشترى رد كامل الثمن الذى تم دفعه

رابعا : سند الملكيه / يجب ان يذكر فى العقد سند ملكية البائع للشئ محل العقد وبيان هذا السند عما اذا كان يتملك بموجب عقد مسجل او عرفى او بالميراث - حيث انه كثيرا ما نشاهد فى حياتنا العمليه بعد اتمام عملية البيع نجد ان البائع ليس مالك وليس لديه سند ملكيه او ان يوجد اشخاص آخرون يتعرضون للمشترى بحجة انهم مالكون للعقار او شركاء فيه

 خامسا : تسليم الشئ المبيع : يجب ان يذكر فى العقد بان البائع يلتزم بتسليم الشئ المبيع للمشترى كما يقلر المشترى بانه عاين هذا الشئ المعاينه التامه النافيه للجهاله ويقر بانه تسلمه تسليما فعليا - كما اننا ننصح بخلاف ان يكون التسليم فعليا يجب ان يكو ن رسميا وذلك بعمل محضر تسلبم بالشرطه لأثبات واقعة التسليم من البائع للمشترى وهو محضر رسمى يستطيع به ان يحتج به المشترى قبل الغير اذا ما حدث نزاع

 سادسا / الضمانات / يجب ان يثبت فى العقد ضمانات التعرض والأستحقاق كالتزام البائع بضمان ألأ يكون عقد البيع باطلا والتعهد بانه خالى من اية حق عينى على المبيع وهذا ألألتزام مؤبد كما يضمن البائع نفسه بعدم تعرضه للمشترى كما يضمن التعرض القانونى من الغير - سابعا : ضمانات العيوب الخفيه : - تنص الماده447 من القانون المدنى على ما يلى : -

1- يكون البائع ملزما بالضمان اذ ا لم يتوافر فى المبيع وقت التسليم الصفات التى كفل للمشترى وجودها فيه او اذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته او نفعه بحسب الغايه المقصوده مستفاده مما هو مبين فى العقد او مما هو ظاهر من طبيعة الشئ او الغرض الذى اعد له ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالما بوجوده

 2- ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التى كان المشترى يعرفها وقت البيع او كان يستطيع ان يتبينها بنفسه لو انه فحص المبيع بعنايه الرجل العادى ألااذا أثبت المشترى ان البائع قد تعمد أخفاء العيب غشا منه

ويخرج من تلك الماده بالحالات الأتيه : -

أ- ان يكون العيب موجودا وقت البيع وعلم به المشترى وارتضى به فذلك لا يؤثر فى اتمام عملية البيع

 ب- ان يكون العيب مؤثرا بحيث ينقص من قيمة المبيع اة نفعه ويكتشفه المشترى وذلك العيب لا يؤدى الى بطلان العقد او فسخه ولكن يؤدى الى انقاص الثمن

 ج- ان يكون العيب خفيا وان يكون المشترى غير عالم به وغير مستطيع ان يعلمع وقت البيع وان العيب غير ظاهر ولا يستطيع المشترى ان يثبته بنفسه لو فحص المبيع ولكن لا يستطيع ان يكتشفه ألا من خلال اهل الخبره او التخصص وان البائع اكد له خلوه من العيوب فيكون البائع قد تعمد أخفاء هذا العيب وأوقع المشترى فى غش فلو اكتشفه المشترى قبل التعاقد ما تعاقد فالبائع يضمن هذا العيب ويؤدى الى بطلان العقد وفسخه

ثامنا : الشروط الجزائيه : قد يتفق المتعاقدان فى العقد على انه اذا آخل آحد الطفان ببنود العقد يلتزم بان يدفع للطرف ألأخر مبلغ قدره كذا مثلا000 وهو ما يسمى بالشرط الجزائى – واحيانا يكون المبلغ المثبت بالشرط الجزائىمبلغا تعسفيا ومغالى فيه فاذا ما حدث خلاف يلجأ آحد الطرفين للمطالبهبهذا الشرط الا ان هذا الشرط تقديرى للقاضى وفقا لنص الماده224 من القانون المدنى بنصها : -

 1- لا يكون التعويض ألأتفاقى مستحقا اذا اثبت المدين ان الدائن لم يلحقه اى ضرر

 2- ويجوز للقاضى ان يخفض هذا التعويض اذا اثبت المدين ان التقدير مبالغا فيه الى درجه كبيره او ان ألألتزام ألأصلى قد نفذ جزء منه

تاسعا : يجب الا تكون عملية البيع مخالفه للنظام العام

ان العقد الذى غفل المتعاقدان فيه عن ذكر الحدود ان ادى ذلك الى تجهيل العقار المبيع فهو عقد باطل ؛ وان امكن التوصل الى حدود هذا العقار من خلال ملابسات العقد وبنوده ؛ اوثمنه ؛ او وصف العقار مثلا فلا يبطل العقد تصحيحا لارادة الطرفين .

لا يبطل العقد ولكن قد يكون مجهلا  فى حاله النزاع امام المحاكم

بدايةً فإن عقد البيع وإذا تمت كتابته بهذه الطريقة وخارج دائرة التسجيل يغدو عقداً باطلاً من الناحية الشكلية . 

ثانياً فإن السهو عن كتابة حدود العقار هو خطأ جوهري في ماهية العقد من ناحية المحل . 

محل العقد هو العقار ، ويجب تحديد هذا المحل ( المبيع ) تحديداً نافياً للجهالة الفاحشة ، وإن الذهول عن تحديد حدود العقار محل العقد أمر يؤدي إلى الجهالة الفاحشة ، وهو ما يترتب عليه بطلان العقد .

وإذا تم إبرام العقد بهذه الصورة ، وتم توقيعه ، يظل باطلاً حتى وإن تم تصحيح الخطأ الوارد فيه من حيث بيان حدود العقار ، ذلك لأن العقد الباطل لا ترد عليه إجازة ولا يصححه التعديل .

ولا إمكانية للتصحيح إلا بإبرام عقد جديد . 

لا يبطل العقد وذلك لما فية من حدود معروفة تم تدوينها على العقد وذلك يمنع الاحتيال الغير مرغوب فيه

لا يترتب ع ذلك بطلان عقد البيع  كما ان الكتابه هيه شرط للاثبات وليست شرط لانعقاد العقد ولاكن من الواجب ان يتم تحديد مكان العقار تحديد دقيقا كا وسيله لاثبات الالتزام