Inscrivez-vous ou connectez-vous pour rejoindre votre communauté professionnelle.
الاحوال التي ينتهي بها عقد الايجارفى دبى كما يلي: انتهاء المدة، عذر طارئ، بيع العينالمؤجرة باجازة المستأجر، تكرار فسوق المستأجر بأمر من القاضي، إذا كانت الاجرةمجهولة في العقد، اذا اخل المؤجر بصيانة العقار، إذا قام المستاجر بعمل مضر بالعقاراو منقص بقيمته، اذا لم يتمكن المستاجر من الانتفاع بالعين ليس لغرض قانوني او ماديمن المؤجر او قانوني من الغير، اذا ظهر عيب في العين المؤجرة من شأنها حرمانالمستاجر من مسألة الانتفاع بالعين، وإذا ادت اعمال صيانة العقار خاصة بالمؤجر الىحرمان المستأجر من الانتفاع بالعين .كما اشار القانون المدني الى امكانية قيام المستاجر بفسخ العقد اذا استلزمتنفيذه الحاق ضرر بين بنفس او مال المستاجر او تابعيه او اذا حدث ما يمنع تنفيذالعقد وكلتا الحالتين تطبيق لأحكام الظروف الطارئة والقوة القاهرة . . أغفل القانونبدوره الحالات التي ينتهي بها عقد الايجار وفقا لأحكامه وارسى مبدأ جديداً في مادته7 مفاده انه لا يمكن انهاء اتفاقية الايجار القانونية من قبل المالك او المستأجر مالم يتم الاتفاق على ذلك او وفقا لهذا القانون هذه المادة غامضة بدورها وتستدعيالملاحظات التالية: 1- ما الذي قصده القانون باتفاقية الايجار القانونية وهل اراد بذلك تمييزها عنغيرها من اتفاقيات الايجار؟ واذا كان هذا هو الحال، فما هو اذن حكم الاتفاقياتالاخرى؟ 2- لم يحدد القانون ما هو المقصود تماما باتفاق الاطراف: هل يكفي اتفاقهما المسبقعلى امكانية الفسخ في حال الاخلال أم يتوجب اتفاقهما اللاحق على ذلك (التقايل)؟ كمادرجت عليه احكام لجنة الايجارات مؤخرا بالمخالفة لاحكام المادة271 من القانونالمدني رقم5/1985؟ اما تلك الحالات التي ينص عليها قانون الايجارات الجديد للإنهاء فقد ذكرها فيالمادتين24 و25 تحت بند إخلاء العقار وذلك قبل وبعد انتهاء مدته فعددت المادة24حالات الاخلاء قبل انتهاء الايجار بما يلي: فشل المستأجر في دفع الاجرة، التأجير منالباطن دون اذن، الاستخدام غير القانوني للعقار، الاضرار بالعقار مباشرة او عن طريقالغير، الاستخدام غير المسموح به للعقار او بالمخالفة للأنظمة، تهلهل العقار،مخالفة المستاجر لأحكام هذه الاتفاقية (ولا ندري تماماً ماذا عنى القانون بمصطلحالاتفاقية كما نصت المادة25 على امكانية الاخلاء بعد الانهاء للحالات التالية: هدم العقاربقرار من السلطات او المالك، اصلاح العقار، استخدام العقار من قبل المالك او اقاربهمن الدرجة الاولى، ولنا على هاتين المادتين بعض الملاحظات: 1- تشير المادتان في بدايتهما الى انه يحق للملاك إخلاء العقار وهي بهذا وكأنماتعطي المالك حقاً مباشراً تجاه المستأجر في تنفيذ الاخلاء ككسر الاقفال ونقلالمفروشات وغير ذلك . وكان الاجدر التكلم عن حق المستاجر بأن يطلب الى اللجنة الامربإخلاء العقار بدلا عن ذلك .كما جاءت هذه المادة على ذكر نص مشابه في ما يتعلق بحقالمؤجر بإخلاء المستأجر من الباطن، عندما نصت على أن يقوم المالك باخراج المستأجرمن الباطن في حالة الايجار من الباطن دون موافقته . 2-يثور اللبس حول مقصد القانون من الاخلاء في حال الاستخدام غير القانونيللعقار .ونرى انه من المستحسن توضيح ذلك وتوفيقه مع القوانين الاتحادية في هذاالشأن . 3-استثنى قانون الايجارات الجديد في مادته السابقة بعض الحالات التي نص فيهاالقانون المدني على امكانية انحلال العقد كالشروط الطارئة وغير ذلك من الحالات .ولابد من التذكير هنا باحكام المادة149 من دستور دولة الامارات العربية المتحدة التيتشير الى انه للقوانين الاتحادية الاولوية على التشريعات المحلية وانه في حالالتعارض يبطل من التشريع الادنى ما يتعارض مع التشريع الاعلى . 4- لم يتضمن القانون اي مواد تعطي المستاجر حقوقاً موازية لتلك التي منحهاالقانون للمؤجر بفسخ عقد الايجار .
وواقع الامر ان هنالك عدم وضوح في القانون الجديد في ما يخص الموقف من انتهاءعقد الايجار بانتهاء مدته . بينما يحصر القانون في مادته السابقة حالات الانتهاءالتي لم يأت من بينها انتهاء عقد الايجار، افرد مادة كاملة لاخلاء العقار عندانتهاء الاتفاقية وعدد الشروط الحصرية التي تسمح للمؤجر بذلك . وكأن القانون بذلكيشير إلى انه لا يجوز اخلاء العقار عند انتهاء مدة الايجار إلا في الحالات التي لمتذكرها المادة25 والتي لم يأت من بينها انتهاء مدة الايجار كما ذكرنا، وفي مقابلذلك يبدو ان المادة14 من القانون المذكور سمحت للمؤجر او المستاجر بعدم تجديدالاتفاقية وذلك عن طريق توجيه اشعار للطرف الثاني بذلك .
