هل تشترط الشكلية في عقود التعهد بنقل الملكية والتي تتطلب شكلية يقررها القانون ؟

ن المعاملات العقارية بكل أنواعها بيع أو شراء أو هبة أو وصية أو غير ذلك هي من المعاملات التي تلعب دورا أساسيا ومن الأهمية بما كان في حياة الأفراد والجماعات، فهي تعمل على نقل الأموال والحقوق بين الأفراد داخل المجتمع. واعتبارا لهذه الأهمية في هذا النوع من المعاملات ظهرت الحاجة إلى قواعد وأحكام قانونية تعمل على ضبط انتقالها في جو تسوده الثقة والأمان، تحقيقا للتوازن والاستمرار الاقتصادي والاجتماعي. هذا وتعتبر الكتابة من أهم الوسائل لإثبات التعاملات على العقارات منذ القديم حيث أنها تعتبر الوسيلة الفعالة والمأمونة، أمام ضعف الثقة في شهادة الشهود، وتطور العلاقات وتشابكها، فالكتابة تضمن وجود الدليل لإثبات الحق عند شوب النزاع حوله، وبذلك تكون سر نجاعة التصرفات العقارية وإيجاد جميع المشاكل التي يمكن أن تحصل بين أطراف التعاقد. وإذا كانت التصرفات القانونية كأصل عام تخضع لمبدأ الرضائية، فإن التي يكون محلها عقارا تخضع لشكلية الكتابة بهدف حماية الإدارة من الأخطار اللميقة بنوع معين من العمليات التعاقدية. وتطبيقا لذلك، نص الفصل من قانون العود والالتزامات على ضرورة كتابة البيوعات العقارية، حيث جاء فيه "إن كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا، وجب أن يجري البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ، ولا يكون له أثر في مواجهة، الغير إلا إذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون". وإذا كان المشرع قد اشترط كتابة التصرفات العقارية، فإنه لم يضع أي قيد على نوعية العقود والوثائق التي ينبغي تقديما دليلا للإثبات، وبهذا ترك للمتعاقدين حرية التعاقد حول العقارات بالشكل الذي يرتأونه ولم يقيدهم إلا بشكيلة الكتابة. وهنا يظهر أن المشروع اتخذ موقفا مرنا تجاه التصرفات العقارية حيث تزك للمتعاقدين حول عقار بالكتابة وترك لهم حرية الاختيار بين الورقة الرسمية أو العرفية أو الالكترونية رغم أهمية المعاملات الواردة على العقار بوجه عام، وبالتالي فنظام تحرير العقد هنا يقوم على أساس اختيار بين أنواع العقود، وهو ما فتح الباب على مصراعيه أمام انتشار العقود العرفية المعيبة، والتي تنعكس سلبا على العديد من مصالح الأشخاص أمام تجاهل الضمانات التي توفرها العقود الرسمية. فالورقة الرسمية جاء تعريفها في الفصل من ق ل ع وذلك في فقرته الأولى "الورقة الرسمية هي التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صلاحية التوثيق في مكان التحرير العقد، وذلك في الشكل الذي يحدده القانون". وهي تمتاز بالثقة وضمان الحقوق وجلب نوع من الثقة للمتعاقدين، وللمحافظات العقارية، وتخفيف العبء على المحاكم، نظر لحسن صباغتها، والكفاءة الحقوقية التي تتوفر عليها من لهم صلاحية تحرير هذه العقود. في المقابل نجد العقود العرفية التي لم يعرفها المشرع في ق.ل.ع تنعت بضعف صياغتها وكثرة مشاكلها، نظرا لكونها تصدر عن أشخاص غير مختصين، ولا يتقنون أحكام القانون العقاري وضوابطه، وهو ما يفرز مشاكل للمتعاقدين، وللمحافظات العقارية. وللمحاكم وقد ظهر مع تطور التكنولوجيا، وانتشاره على سطح المعمورة، مايسمى بالعقد الالكتروني الذي يتميز بأنه عقد يتم عبر الشبكة العنكبوتية وعقد يتم عن بعد ويرد على المواد الاستهلاكية، ولكن هذا لم يمنع من التعامل به في الميدان العقاري. وعليه فإن الأهمية التي تشكلها المعاملات العقارية تزداد يوما بعد يوم ويزداد أثرها على الاقتصاد الوطني والعالمي، وتماشيا مع هذه الأهمية كان من المحفز لي أن أختار عنوان بحثي الآتي:شكلية الكتابة في البيوع العقارية: دراسة على ضوء القانون الوضعي المغربي.