ماهى الجوانب التى يجب ان تستصحبها عن تسعير وحدة عقارية محددة ؟

(1)           التوقع :-

ثمن العقار يتأثر حتمابتوقع الأسعار مستقبلا .

     توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-

-         الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة                  ( المناطق لسياحية بالمدن الجديدة  مثال ) .

-         لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة . 

-         العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سبه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .

     توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرة            و هو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .

و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .

(2)           الاتزان

     العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد لسعر تنطبق هنا               و هى ( الأرض , العمالة , رأس المال , لإدارة ) الأرض يجب أن تكزن فى أفضل استخدام                 ( أراضى لمهندسين و هدم لعمارات القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة , رأسالمال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .

(3)           التغير :  

     السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .

(4)           المنافسة  

     مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تختلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا ازداد الطلب .

     قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .

(5)           التوافق

     توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ( مثال فيلا فى بولاق أو فيلا فى الزمالك ) فيلا ضخمة فى أبوتلات أو نفس الفيلا فى مارينا . ( توب المنطقة ) .

(6)           المساهمة :    

     أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر 

شكرا للدعوة

تحية طيبة، 

تثمين العقار يعتمد على أساليب متعددة

1-البيوع السابقة في نفس المنطقة

2-القيمة الضمنية للعقار لدى التجار 

3-العائد من العقار.

4-ندرة العقار ومواصفاته

يتم أحتساب قيمة العقار والتثمين باعتماد أحد الأسالسيب ويمكن الإضافة عليها

شاكر الدعوة

اتفق مع الاستاذ علاء .........................

شكرا للدعوة بكل صدق أعلاء كفى  ووفى الشرح والتفصيل

استفدت مما قرات 

يعتد على المنطقة السكنية ومساحة العقار وحداثة العقار او عمر العقار والتصميم الداخلي والخارجة وكذلك مستقبل المنطقة والمنافسة اي الطلب على العقار في المنطقة الان وفي المستقبل 

اتفق تماما مع اجابة الاستاذ علاء فقد اجبت واوفيت ..

أجابة رائعة من الأستاذ علاء لا اعتقد ان عندي أي اضافة ممكنة.

شكرا للدعوة واجابة رائعة من أ.علاء

اولاً شكراً على الدعوة واعتذر عن الاجابة لانه ليس من طبيعة اختصاصي

 . اتفق مع اجابة الاستاذ علا

شاكرا الدعوة 

اعتذر عن الاجابه لانها ليست من اختصاصي 

واترك الاجابه للمختصين