ما هي الرسوم المُترتبة على الشخص الغير مصري لبيع العقارات في مصر؟

شكرا للدعوه واتفق مع اجابه الاستاذة الفاضله

رسوم التسجيل:

           لقد جاء في المادة 126 من المدونة العامة للضرائب أن التسجيل هو ذلك الإجراء الذي تخضع له المحررات والإتفاقات وتستوفى بموجبه ضريبة تسمى واجب التسجيل ، ويترتب على هذا الإجراء اكتساب الإتفاقات العرفية تاريخا ثابتا عن طريق تسجيلها في سجل يدعى سجل الإيداع الذي يضمن حفظ المحررات ، ويثبت التسجيل تجاه الخزينة وجود المحرر وتاريخه ، كما يعتبر التسجيل صحيحا فيما يخص تعيين الأطراف في المحرر وتحليل بنوده مالم يثبت خلاف ذلك،  و لا يمكن لأطراف العقد الإستدلال بنسخة من التسجيل للمطالبة بتنفيذه  كما لايعتبر حجة كاملة وتترتب رسوم لبيع العقارات في مصر

.                                                                               

         ونصت المادة 127 م ع ض على نوعين من التسجيلات : التسجيل الإجباري ، والتسجيل الإختياري ، بالنسبة للنوع الأول فالاتفاقات والمحررات تخضع وجوبا لهذا الإجراء حتى لو كانت مشوبة بعيب شكلي  و عديمة القيمة .

بالإضافة إلى جميع الإتفاقات المكتوبة أو الشفوية وكيفما كان شكل المحرر المثبت لها عرفيا أو رسميا ، أما التسجيل الإختياري فيمكن تسجيل المحررات في حال طلب ذلك أطراف العقد أو أحدهما في غير الحالات المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة أعلاه .                                                                  

         وبخصوص أجل التسجيل  ، فقد حددته المادة 128 م ع ض في أجل 30 يوما تبتدأ من تاريخ إنشاء المحررات والإتفاقات ، وكذلك ابتداء من تاريخ تلقي الإشهاد بالنسبة للمحررات التي ينجزها العدول ، كما نصت المادة 131 م ع ض على الأساس الخاضع لرسم التسجيل ،فيما يخص البيوع وعمليات نقل الملكية المنجزة بعوض ، في الثمن المعبر عنه والتكاليف التي يمكن أن تضاف إليه .     

          وقد حددت المادة 133 م ع ض رسوم التسجيل المحددة في النسب الآتي ذكرها :                                                                                      

-6 % بخصوص بيع عقار محفظ أو غير محفظ أو الحقوق عينية الواقعة على العقارات .                                                                                 

-3 % بخصوص الإقتناء بعوض  لأراضي فضاء أو أراضي مشتملة على بناءات مقرر هدمها ، ومرصدة لإنجاز عمليات تجزيء أو بناء محلات معدة للسكنى أو لغرض تجاري أو مهني أو إداري ، و إذا كان بيع العقارات في مصر عبارة عن شقة تدخل في إطار قانون الملكية المشتركة أي قانون18.00 أو عبارة عن منزل. 

–1 % بالنسبة للسكن الاجتماعي  .           وقد علقت المادة 134  م ع ض للإستفادة من النسبة المخفضة والبالغة 3 % المنصوص عليها في المادة 133 أعلاه ، على أن يتضمن عقد التملك التزام المتملك بإنجاز عملية التجزيء أو البناء داخل أجل أقصاه سبع سنوات من تاريخ التملك .

         وتخضع للتسجيل مقابل الواجب الثابت البالغ 200 درهم حسب المادة 135 م ع ض ، التصريحات المتعلقة بإعلان المشتري الحقيقي إذا تمت بمحرر رسمي خلال 48 ساعة الموالية لعقد الشراء ، على أن يتضمن هذا الأخير حق الإحتفاظ بحق إعلان المشتري الحقيقي .

ب – الضريبة غلى الأرباح العقارية :  

            نصت المادة 61 من المدونة العامة للضرائب على أنه تعتبر أرباحا عقارية من أجل تطبيق الضريبة العامة على الدخل ، الأرباح  المثبتة أو المحققة بمناسبة بيع عقارات واقعة بالمغرب أو تفويت حقوق عينية عقارية متعلقة لبيع العقارات في مصر ، وكذلك فيما يخص عملية قسمة العقارات المشاعة بمدرك ، وفي هذه الحالة لا تفرض الضريبة إلا على الربح المحصل عليه من التفويت الجزئي الناتج عنه المدرك المذكور ، في حين استثنت المادة 62 من نفس المدونة بعض التفويتات من الخضوع للضريبة على الأرباح العقارية ، منها إلغاء عملية التفويت المنجز بمقتضى حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به ، واستثنت أيضا عملية فسخ تفويت بالتراضي لعقار في حال تم هذا الفسخ خلال 24 ساعة على عملية التفويت الأول.                                                                              

            كما تطرقت المادة 63 لحالات الإعفاء من الخضوع لهذه الضريبة ، ويتعلق الأمر بالربح المحصل عليه من لدن كل شخص يقوم خلال السنة المدنية بتفويت عقارات لا يتجاوز مجموع قيمتها 60000 درهم ، وأيضا الربح المحصل عليه من تفويت عقار أو جزء منه يستغل كسكن رئيسي شريطة قضاء مدة ثمان سنوات على الأقل من تاريخ التفويت المذكور من طرف مالكه أو أعضاء الشركات ذات الغرض العقاري المعتبرة ضريبيا شفافة ، بالإضافة إلى الربح المحصل عليه بمناسبة السكن الاجتماعي ، والذي يستغله مالكه على وجه سكنى رئيسية منذ أربع سنوات على الأقل من تاريخ التفويت .                              

            وقد جاء في المادة 65 من م ع ض  أن الضريبة على الأرباح العقارية تساوي الفرق بين ثمن التفويت مطروحة منه إن اقتضى الحال مصاريف التفويت وثمن التملك مضافة إليه مصاريف التملك ، ويراد بثمن التفويت ثمن البيع أو القيمة التقديرية المصرح أو المعترف بها من لدن الطرفين أو أحدهما في العقد أو القيمة المحددة طبقا للمادة 224 م ع ض ،ويضاف إلى ثمن التملك مصاريف التملك ونفقات الإستثمار المنجزة وكذا الفوائد أو الربح المعلوم ،التي أداها المفوت إما مقابل قروض ممنوحة من لدن المؤسسات المتخصصة أو مؤسسات الإئتمان، والهيئات المعتبرة في حكمها المرخص لها قانونا بالقيام لها بهذه العمليات .           

           أما بخصوص الإقرار بالضريبة على الأرباح العقارية ، نجد أن المادة 83 من نفس المدونة ألزمت الخاضعين للضريبة أن يسلموا مقابل وصل في نفس الوقت إن اقتضى الحال ، مع دفع الضريبة المنصوص عليها في المادة 173 م ع ض ،إقرار للقابض خلال مدة تتراوح بين 30 و 60 يوما الموالية لتاريخ التفويت ، ويحرر هذا الإقرار وفق مطبوع نموذجي تعده الإدارة ويجب أن يكون مشفوعا بجميع الأوراق المثبتة المتعلقة بمصاريف التملك ونفقات الإستثمار ، في حين يشترط على الشركات ذات الطابع العقاري أن تضيف إلى الإقرار قائمة تتضمن أسماء جميع ملاك أسهمها وحصص المشاركة فيها عند اختتام كل سنة محاسبية .                       

           وحسب المادة 181 م ع ض يكون المشتري مسؤولا على وجه التضامن مع البائع عن دفع الضرائب المتملص منها والذعائر والغرامات المترتبة عليه في حالة الإخفاءات التي يعترف بها الأطراف في العقد في ميدان الأرباح العقارية .       

          و من خلال مقتضيات المادة 208 من م ع ض ، نستشف الجزاءات المترتبة على الأداء المتأخر للضرائب والواجبات والخصوم ، بحيث تطبق ذعيرة نسبتها 10% وزيادة قدرها 5 %  من الشهر الأول من التأخير ونسبة 0.5 % عن كل شهر أو جزء شهر إضافي من المبلغ المستحق للضريبة .                        

ثالثا : مصاريف المحافظة العقارية

             عند الحديث عن المحافظة العقارية فإننا نقصي العقار الغير المحفظ ، ونأخذ  بالعقار المحفظ الذي يخضع لظهير 19 رجب 1333 في 2 يونيو 1915 المطبق على العقار بعد أن يتم تسجيله ،سواء أكان مكتوبا في محرر رسمي أو عرفي ، كما أن رسوم المحافظة العقارية تختلف عن رسوم التسجيل ، وتتنوع حسب الخدمات المقدمة والآتي ذكرها :                                               

 أ – تقييد واقعة أو اتفاقية قابلة للتقييم كالبيع:

ب – الرسوم المتعلقة بالعمليات الطبوغرافي

ج – الرسوم المتعلقة بالشهادات والنسخ : 

د – حالات التقييد الاحتياطي  :

         يتلخص مفهوم التقييد الإحتياطي في الرغبة في الإحتفاظ بحقوق شخصية قابلة لأن تتحول إلى حقوق عينية كما في حال تقييد مشتري عقار بحجة رسمية أو عرفية حقه الشخصي المستمد في عقد البيع ريثما تسجل الملكية على إسمه .

–بالنسبة لعقد البيع الإبتدائي :  

يتضح من الفصل 01-618  من القانون ر قم 00.44 أن المشرع اشترط مجموعة من

‫الشروط لجراء التقييد الاحتياطي بمقتدى العقد البتدائي :

‫- أن يكون العقار محفظا.

‫- موافقة البائع

‫- تقديم طلب إلى المحافظ العقاري لجراء التقييد الاحتياطي.

‫- وجوب تحرير عقد البيع الابتدائي.

–بالنسبة لعقد الإيجار المنتهي بتملك العقار  :  

نصت المادة 5 من القانون رقم 51.00 على مايلي :

‫إذا كان العقار محفظا يطلب المكتري المتملك من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد اليجار المفضي إلى تملك العقار وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه.

‫يبقى التقييد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري.

‫يتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقييد الحتياطي".

–بالنسبة لعقد القرض المقترن بعقد بيع العقار   :  

           إن عقد القرض المصاحب لعقد البيع ، الذي قد يكون غير متصل بعقد البيع يسجل لوحده إما عرفيا أو موثقا ،أو يمكن أن يكون متصلا  بالعقد,المهم أن هذا العقد  يسجل بالرسم العقاري على أساس رهن لفائدة الطرف المقرض وتتمثل أساسا في شرط عدم التفويت،وعند انتهاء مدة الرهن يجب الإدلاء بعقد رفع اليد لدى المحافظة العقارية من أجل رفع الرهن وتطهير العقار، نشير إلى عقد رفع اليد يجب أن يكون موثقا من طرف الموثق .                                           

تقييد واقعة أو اتفاقية غير قابلة للتقييم كالتقييد الإحتياطي : 

                و تؤدى الرسوم ويتم تسجيل العقد بالرسم العقاري ، نشير أن اجل احتساب الدعائر هو بمرور 18 شهرا دون تسجيل العقد بالسجل العقاري ،والدعيرة هي 1% بمعنى تضم القيمة الواجب أدائها 2% , 1 أصلية و1 ذعيرة.    

رابعا : أتعاب الموثقين والعدول

         تتمثل أتعاب الموثقين والعدول في الواجب, الذي يحصلون عليه من الأطراف مقابل الخدمات التي يقدمونها ، و نجد أن التوثيق في المغرب ينقسم إلى نوعين : التوثيق العدلي والتوثيق العصري.

        فبالنسبة للتوثيق العدلي ، فيعتبر مهنة شريفة ، وإرثا حضاريا وإسلاميا ، وقد نظمه المشرع  بمقتضى القانون  رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة ، كما حدد المرسوم رقم2.82.415 صادر في 4رجب 1403 (18 ابريل 1983) بشأن تعين العدول ومراقبة خطة العدالة وحفظ الشهادات وتحريرها وتحديد الأجور. أتعاب العدول  في عقد البيع العقاري  في نسبة 1.5% من قيمة العقار المبيع .

       أما بالنسبة للتوثيق العصري ، فقد نظمه المشرع المغربي بالقانون رقم 32.09 المتعلق بمهنة التوثيق العصري ، ،فبالرغم من شيوع وتفشي التوثيق العثري على حساب التوثيق العدلي ،فان رسوم الموثق غير محددة بنص قانوني وإنما جرى العرف على اعتبارها 1% من قيمة البيع،وهي الحد الأقصى ،ولا يمكن تجاوز هذه القيمة،لذلك يتضح لنا انه كلما كانت قيمة العقار مرتفعة إلا وكانت قيمة الأتعاب مرتفعة كذلك،ولكن يجب ألا ننسى الإشارة إلى أن الموثق لا يكتفي بالأتعاب فقط،فيجب الإشارة إلى أن قيمة البيع أو ثمن البيع غالبا ما يمر عبر محاسبة الموثق ويوضع برصيده البنكي،وتزداد الفوائد عليه،إضافة إلى القيمة المرتفعة التي قد يحددها الموثق كمصاريف التنقل وأيضا ثمن التنبر الذي يتحمله،فيبقى المجال واسعا لتلاعب الموثقين.                                                 و قد جرت العادة على أن يتم أداء أتعاب الموثقين والعدول من طرف المشتري لكن ذلك لا يمنع من وجود اتفاق بين المتعاقدين ينص على خلاف ذلك، أما البائع فيكتفي بأداء قيمة الرهون المثقل بها عقاره،من أجل الحصول على رفع اليد وتسجيله بالمحافظة العقارية ليتسنى تسجيل عقد البيع،وهذا عندما يكون العقار محفظا فقط.