Inscrivez-vous ou connectez-vous pour rejoindre votre communauté professionnelle.
التقييم او التثمين العقاري :
المقصود بالتقييم او التثمين العقاري هو تقدير قيمة العقار في تاريخ محدد .
أغراض التقييم العقاري :
- تحديد السعر الذى يطلبه البائع
- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء
- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة او حصة مشاركة في شركة .
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
- تحديد ايجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
- تحديد قيمة التأمين المطلوب على العقار .
- تحديد تكلفة عيوب انشاء عقار كجزء من عملية تقاضي او تعويض .
- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق او عواصف او زلازل .
- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك في اثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
- تحديد قيمة توسعات مستقبلية .
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .
- تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالي للأملاك هو أفضل استخدام ام لا .
- تقييم العقار لتحديد القيم العادلة له كمبنى استثماري في القوائم المالية
أنواع قيم العقارات :
- القيمة السوقية Sale Value :
هى القيمة التقديرية للعقار في سوق مفتوح وتنافسي .
- ثمن البيع Sale Price :
هو الثمن الذى يتم به البيع الفعلي وهو يختلف عن القيمة السوقية صعوداً او هبوطاً ويتأثر ثمن البيع برغبة البائع او المشترى في اتمام الصفقة خلال فترة زمنية .
وهناك انواع اخرى من القيم مثل :
- التكلفة Cost
- القيمة الاستثمارية Investment Value
- القيمة الدفترية
- القيمة التأمينية
- القيمة العادلة
- قيمة التصفية
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :
- عوامل طبيعية حيث للبيئة اثر مباشر على قيمة العقار .
- عوامل اقتصادية حيث ترتبط قيمة العقارات بالدورات الاقتصادية .
- القوانين والأنظمة والتشريعات حيث تتأثر قيمة العقارات بالقوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والتراخيص والتخصيص وغيرها من العوامل .
- الظروف الاقتصادية والاجتماعية مثل متوسط الدخل والذوق العام والعوامل الاخرى التى لها اثر على تقييم العقارات .
- التوقع حيث تتأثر الأسعار مستقبلا ويرتبط ذلك بالمنافع المتوقعة من العقار في المستقبل .
- التغيير حيث تتغير قيمة العقار بتأثير العوامل المختلفة حيث ان السوق العقاري متغير عبر الزمن ووفق التغيرات المستقبلية .
- البدائل حيث تتغير قيم العقارات بمفهوم تكلفة الفرصة البديلة .
- العرض والطلب والمنافسة حيث تتأثر قيم العقارات بالمعروض والمطلوب في السوق .
- التوازن حيث تتوزان أسعار العقارات في المناطق المختلفة وفق عوامل الإنتاج .
- الموقع حيث تتأثر قيم العقارات بالموقع والمساحة الكلية للعقار .
- العائد حيث يتأثر سعر العقار بالعوائد الايجارية .
طرق تقييم العقارات :
- طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الاستبدالية )
وهى بيان قيمة بناء عقار مماثل وفق أسعار السوق الحالية ثم يطرح منها النقص في القيمة نتيجة الإهلاك مضاف اليه قيمة الموقع كما لو كان خالياً .
- طريقة البيوع السابقة :
تعتمد تلك الطريقة على اسعار السوق الحالية لبيع عقارات اخرى عقارات مقارنة مماثلة للعقار موضع التقييم مع اجراء التعديلات المناسبة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة في العقار المقارن واضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المطلوب تقييمه حتى يتم تحديد قيمة العقار .
- طريقة رأس مال الدخل :
- وهى عملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار الى قيمة تحويل الدخل الى رأس مال مع الاعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار القيمة = المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لقيمة العقار وهو القيمة الحالية لكل التدفقات النقدية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى قيمتها الحالية .
ل استثمار خطوات يجب القيام بها لانتاج استثمار ناجح وقابل للتطبيق، هذه الخطوات تختلف من مشروع الى اخر ومن شخص مخاطر الى اخر اقل مخاطرة، الا انه هناك خطوات مشتركة لكل استثمار عقاري تساعد على فهم العملية بوضوح كاف تحقق اهداف الاستثمار والمستثمر، في الشكل ادناه تجد خريطة عمل مبسطة للاستثمار والتطوير العقاري. تبدأ عملية الاستثمار العقاري بتحديد اهداف هذا الاستثمار، يمعنى لماذا نستثمر في هذا المبنى وهذه الارض وليس المبنى الاخر او الفرصةالبديلة، يساعد طرح الاسئلة المباشرة على تقييم القيمة الفعلية للفرصة العقارية قبل وضع الاستراتيجية والتي يجب ان تحتوي على اهداف قابلة للقياس كميا لتحقيق غرض الرقابه على النتائج، يتم بعد ذلك الانتقال لمرحلة التحليل الاولي للفرصة العقارية عن طريق الزيارة الميدانية والوقوف على الارض لغرض استكشاف المزايا والعيوب والتي قد لا تكون ظاهره على الورق وهو ما يعرف بالتحليل المادي (الملموس) للمشروع، في هذه المرحلة ايضا يتم دراسة الوضع الاقتصادي والبئة القانونية وتـاثيرها على العوائد المالية واختباراها في التحليل المالي. بعد الانتهاء من التحليل الاولي يتم الانتقال الى مرحلة استكشاف الفرص بحيث بتم طرح جميع الفرص التي من الممكن ان ينتجها المشروع العقاري المستهدف، تبدا عملية استكشاف الفرص بالبحث عن مشكلة يمكن ان يحلها المنتج النهائي للمشروع العقاري، وقد تكون هذه المشكلة فرصة غير مستغلة في السوق العقاري او فرصة مطوره من فكره مطبقة سابقا، يتم مناقشة هذه الافكار مع متخصصين في اقسام التصميم و المالية والتطوير العقاري وغيرهم حتى الوصول الى فرصة تحقق افضل و اعلى استخدام للمشروع، ومنه يتم طرح اكثر من تصور قابل للتطبيق بناء على الفرصة المتوقعة للمشروع المستهدف وبعد ذلك يتم اختيار التصور الاكثر تحقيقا لاهداف الاستثمار العقاري. قبل مرحلة التطبيق يتم حصر الخيارات التمويلية سواء كانت عن طريق تمويل داخلي ام صناديق حكوميه او بنوك تجاريه او غيرها و اختيار الطريقة الافضل بناء على الشروط المطروحة وتكلفة التمويل، يتم بعدها عملية التطبيق للاستثمار العقاري وتحديد ملكيات المستثمرين فيه وتخطيط التدفقات النقدية ومنه اثبات جدوى الاستثمار في هذا الم
ودراسة الجدوى لأي مشروع تحتاج
أولا دراسة السوق - وهنا نعني سوق العفاروالتي نصل منها لحجم الميعات المتوقعة
ثانيا دراسة فنية لتحديد المطلوب من أدوات ووسائل للقيام بالمشروع
وثالثا دراسة مالية لمعرفة التكاليف ومصادر التمويل والعتئد من الإستثمار
